Antecedentes:
Las viviendas de alquiler constituyen un servicio de primera necesidad para los que no tienen una vivienda propia, con gran impacto en los índices inflacionarios. De la misma manera que existe sistema público-privado en salud y educación, las políticas estatales deben incluir el mercado de alquileres, generando medidas de estímulo al elevado parque de viviendas ociosas existente para aumentar la oferta.
Es necesario establecer un sistema para determinar un valor de referencia para el precio del alquiler, dejando de lado el único sistema actual que rige por oferta y demanda que genera sobrevaluación en los precios del alquiler.
Desde que se promulgo la nueva ley de alquileres (Ley Nº 27.551) se desato un gran cuestionamiento a la misma por los siguientes motivos:
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- Escasez de oferta: los propietarios retiraron sus inmuebles que antes ofrecían en alquiler para la venta o dejar desocupada la vivienda.
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- Duración de los contratos: 3 años mínimos de contrato.
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- Método de ajuste: en una argentina inflacionaria es imprevisible la devaluación de la moneda y determinar un porcentaje de ajuste. Los valores acordados queda desactualizado rápidamente, siendo estos montos muy bajos para el mantenimiento de la vivienda y obtener una renta y muy altos para el inquilino.
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- Escasa rentabilidad: El alquiler de las propiedades les otorga una rentabilidad que promedia el 4%. Debido que no hay organismos oficiales que estudien el tema, las inmobiliarias pasan a ser fuentes de estadísticas del mercado. Según Zonaprop se necesitan 22,4 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.
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- Impuestos e impedimentos: La obligación de registrar los contratos ante la AFIP también ahuyentó a los dueños a no querer alquilar la vivienda
Desde el Círculo de Arquitectos creemos que la nueva ley se debe modificar parcialmente pero no es el principal inconveniente de la falta de oferta de viviendas. La AFIP debe diferenciar a los grandes inversores y especuladores del mercado del alquiler con los pequeños inversores o familias que reciben por herencia una vivienda, colocando en el mercado de alquiler para mejorar la economía familiar.
La Propuesta:
Nuestra propuesta es mejorar los beneficios a los trabajadores registrados, otorgando créditos para el pago de contado de la totalidad del contrato alquileres de vivienda única, permitiendo pactar un mejor precio y un descuento razonable. Al ser préstamos personales o créditos “sueldo” con cuotas fijas, que no represente más del 30% de su salario o ingreso familiar según lo establecido por la entidad crediticia. El cobro del crédito se debitara automáticamente de su cuenta sueldo siendo innecesaria la participación de terceros. Se podrá flexibilizar la solicitud de garantías o ser reemplazadas por un seguro de caución para el mantenimiento, devolución de la vivienda en condiciones y pagos de servicios, a un costo bancario que podrá ser regulado.
El propietario recibirá el importe total de los tres años de alquiler, pudiendo ampliar el contrato a más tiempo si los ingresos del inquilino lo permitieran, eliminando la cláusula de ajuste que hoy genera tantos inconvenientes. Además tendrá un impacto positivo en la ecuación financiera de los emprendimientos de viviendas de alquiler de Unidades habitacionales. Al recibir el monto en un único pago le permitirá invertir y/o destinar el monto acordado con la menor pérdida de valor posible.
Sumamos a esta propuesta que los créditos personales para pago contado de alquileres de vivienda única, tenga el mismo tratamiento que los créditos hipotecarios, donde el IVA es exento y la tasa de interés sea preferencial.
Vivir en un departamento o casa alquilado no debe ser un castigo social por no poder adquirir una vivienda.
El estado debe garantizar el acceso a una vivienda digna y de calidad. La política de hábitat no debe ser solo la construcción. Es imperioso incorporar a las viviendas de alquiler, para que no sean un contrato entre privados sin su directa intervención.
CÍRCULO DE ARQUITECTOS ASOCIACIÓN CIVIL
